10 Cose da sapere su 1031 scambi

I nerds fiscali potrebbero essere in grado di uscire dalle sezioni del codice delle entrate interne, ma la maggior parte delle persone non supera mai 401 (k). (Ebbene, il tuo piano di risparmio sul posto di lavoro è stato chiamato dopo una sezione del codice fiscale.)
Ancora, "la sezione 1031" sta lentamente facendo la sua strada nella conversazione quotidiana, bandied by realtors, società di titoli, investitori e mamme calcio . Alcune persone persino insistono per renderlo in un verbo, una la FedEx, come in "Let's 1031 che costruire per un altro". (Mentre la sezione 1031 non è limitata al bene immobile, è chiaramente dove avviene la maggior parte della discussione.)

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Quindi, cosa è 1031? In generale, uno scambio 1031 (chiamato anche uno scambio di tipo simile o uno Starker) è uno scambio di un'attività di affari o di investimento per un altro. Anche se la maggior parte degli swap sono imponibili come vendite, se si arriva entro il 1031, non avrai né imposta né imposte limitate dovute al momento dello scambio. . In effetti, puoi cambiare la forma del tuo investimento senza (come l'IRS lo vede) di recuperare o riconoscere un guadagno di capitale (per la lettura di sfondo, vedere
. Questo permette che il vostro investimento continui a crescere la tassa differita. Non c'è limite a quante volte o quanto spesso si può fare un 1031. È possibile ricomprendere il guadagno da un pezzo di investimento immobiliare ad un altro a un altro e un altro. Anche se si può avere un profitto su ogni swap, si evita la tassa fino a quando non si effettua la vendita per contanti molti anni dopo. Speriamo quindi di pagare solo una tassa, e che a un tasso di guadagno di capitale a lungo termine (attualmente il 15%).
Avviso: Regole speciali si applicano quando la proprietà ammortizzabile viene scambiata in un valore di 1031. Può generare un guadagno conosciuto come "recupero di ammortamento" che viene tassato come reddito ordinario. In generale, se si scambia un edificio per un altro edificio o una macchina per un'altra macchina, è possibile evitare questo recupero. Ma se scambiate un terreno migliorato con un edificio per una terra improvvisata senza un edificio, l'ammortamento che hai già affermato sull'edificio sarà recuperato come reddito ordinario.
Tali complicazioni sono perchè hai bisogno di aiuto professionale quando stai facendo un 1031. Tuttavia, se stai considerando un 1031 - o solo curioso - qui ci sono 10 cose che dovresti sapere.

1. Un 1031 non è per uso personale.
La prestazione è riservata solo agli investimenti e alle attività commerciali, quindi non è possibile sostituire la tua residenza primaria per un'altra casa. Ci sono modi per poter utilizzare un 1031 per scambiare case di vacanza, ma questa scappatoia è molto più stretta di quanto fosse. Per maggiori dettagli, vedere il numero 10.

2. Ma alcune proprietà personali si qualificano.
La maggior parte delle 1031 scambi sono di proprietà immobiliare. Tuttavia, alcuni scambi di proprietà personali (ad esempio un dipinto) possono qualificarsi.Si noti tuttavia che gli scambi di azioni societarie o di partenariato non si qualificano. D'altra parte, gli interessi come un inquilino in comune (a volte chiamati TICs) in immobili fanno.
3. "Like-kind" è ampio.
La maggior parte degli scambi deve essere semplicemente di tipo "simile" - una frase enigmatica che non significa ciò che pensi che significhi. È possibile scambiare un edificio per terreni crudi, o un ranch per un centro commerciale. Le regole sono sorprendentemente liberali. È anche possibile scambiare un'attività per un altro. Ma di nuovo, ci sono trappole per i non avidi.
4. È possibile effettuare uno scambio "ritardato".
Classicamente, uno scambio comporta un semplice scambio di una proprietà per un'altra tra due persone. Ma le probabilità di trovare qualcuno con la proprietà esatta che vuoi che vuole la proprietà esatta che hai sono sottili. Per questo motivo la grande maggioranza degli scambi sono ritardati, scambi di tre parti o scambi "Starker" (chiamati per il primo caso fiscale che li ha permessi). In uno scambio ritardato, è necessario un intermediario che detiene il denaro dopo che "vende" la tua proprietà e lo usa per "comprare" la proprietà sostitutiva per te. Questo scambio di tre parti è trattato come swap.
5. È necessario designare la proprietà di sostituzione.
Ci sono due regole chiave di temporizzazione che devi osservare in uno scambio ritardato. La prima riguarda la designazione della proprietà sostitutiva. Una volta che si verifica la vendita della tua proprietà, l'intermediario riceverà il denaro. Non puoi ricevere il denaro o rovinerebbe il trattamento 1031. Inoltre, entro 45 giorni dalla vendita della vostra proprietà, è necessario designare la proprietà di sostituzione per iscritto all'intermediario, specificando la proprietà che si desidera acquisire.
6. È possibile designare più proprietà di sostituzione.
È stato a lungo discusso su quante proprietà si può designare e quali condizioni si può imporre. L'IRS dice che è possibile designare tre proprietà come proprietà di sostituzione designata finché si chiude a una di esse. In alternativa, è possibile designare ulteriori proprietà se rientrate in determinati test di valutazione. Ad esempio, è possibile designare un numero illimitato di potenziali proprietà di sostituzione purché il valore di mercato equo delle proprietà di sostituzione non superi il 200% del valore di mercato del fair share di tutte le proprietà scambiate.
7. Devi chiudere entro sei mesi.
La seconda regola di temporizzazione in uno scambio ritardato riguarda la chiusura. Devi chiudere sulla nuova proprietà entro 180 giorni dalla vendita del vecchio. Si noti che i due periodi di tempo sono eseguiti contemporaneamente. Ciò significa che iniziare a contare quando la vendita della tua proprietà si chiude. Se si designa la proprietà di sostituzione esattamente 45 giorni dopo, avrai ancora 135 giorni per chiudere la proprietà di sostituzione.
8. Se ricevi denaro, viene tassato.
Potrebbe essere restituita la cassa dopo che l'intermediario acquista la proprietà di sostituzione. In caso affermativo, l'intermediario lo pagherà alla fine dei 180 giorni. Quel denaro - conosciuto come "boot" - verrà tassato in quanto vendite parziali derivano dalla vendita della vostra proprietà, in genere come plusvalenza.
9. Devi considerare ipoteche e altri debiti. Uno dei modi principali che le persone affrontano con queste transazioni non riesce a considerare i prestiti. Devi considerare prestiti ipotecari o altri debiti sulla proprietà che abbandoni e qualsiasi debito sulla proprietà sostitutiva. Se non ricevi denaro contante ma la tua responsabilità scende, anche tu sarà trattato come reddito proprio come i contanti. Supponi che avevi un'ipoteca di $ 1 milione sulla vecchia proprietà, ma la tua ipoteca sulla nuova proprietà che ricevi in ​​cambio è solo $ 900.000. Hai $ 100.000 di guadagno che viene anche classificato come "boot" e sarà tassati.
10. Utilizzando 1031 per una casa vacanza è difficile. Puoi vendere la tua residenza principale e, in combinazione con il tuo coniuge, proteggere $ 500 000 in guadagni di capitale, a condizione che tu abbia vissuto lì per due anni negli ultimi cinque anni. Ma questa pausa non è disponibile per la tua seconda o casa di vacanza. Potresti aver sentito parlare di contribuenti che hanno utilizzato un 1031 per scambiare una casa di vacanze per un altro, forse anche per una casa in cui vogliono ritirarsi. Il 1031 ha ritardato qualsiasi riconoscimento del guadagno. Più tardi si sono trasferiti nella nuova proprietà, hanno reso la loro residenza primaria e hanno finalmente programmato di utilizzare l'esclusione del capitale di $ 500.000.
Nel 2004 il Congresso ha stretto quella scappatoia. Sì, i contribuenti possono ancora trasformare case di vacanza in immobili di noleggio e fare 1031 scambi. Esempio: si smette di utilizzare la tua casa sulla spiaggia, affittare per sei mesi o un anno e poi scambiarlo per altri beni immobili. Se effettivamente ottieni un inquilino e ti comporta in maniera affidabile, probabilmente hai convertito la casa in una proprietà di investimento, che dovrebbe rendere OK il tuo scambio 1031. Ma se si tiene solo in affitto, ma non ha mai degli inquilini, probabilmente non lo è. I fatti saranno fondamentali, così come i tempi. Più tempo trascorra dopo aver convertito l'utilizzo della proprietà, è meglio. Anche se non esiste uno standard assoluto, è probabile che non sia sufficiente impiegare meno di sei mesi di utilizzo in buona fede. Un anno sarebbe meglio.
Se vuoi utilizzare la proprietà che hai scambiato per la tua seconda o addirittura casa primaria, non puoi muoverti subito. Nel 2008 l'IRS ha stabilito una regola del porto sicuro secondo cui essa non avrebbe contestato se una dimora di sostituzione fosse qualificata come proprietà di investimento per fini di un 1031. Per soddisfare tale porto sicuro, in ciascuno dei due periodi di dodici mesi immediatamente successivi scambio: (1) è necessario affittare l'unità abitativa ad un'altra persona per un affitto equo per almeno 14 giorni; e (2) il proprio uso personale dell'unità abitativa non può superare il massimo di 14 giorni o il 10% del numero di giorni durante il periodo di dodici mesi che l'unità abitativa viene affittata a un affitto equo.
Inoltre, dopo aver scambiato una proprietà di vacanza / investimento per un altro, non puoi subito convertirla nella tua casa primaria e approfittare dell'esclusione di $ 500.000. Prima che la legge fosse cambiata nel 2004, un investitore potrebbe trasferire una proprietà in affitto in un scambio di 1031 per un'altra proprietà in affitto, affittare la nuova proprietà in affitto per un periodo di tempo, trasferirsi in proprietà per alcuni anni e poi venderlo, approfittando di esclusione del guadagno dalla vendita di una residenza principale.Ora, se acquisite proprietà nello scambio 1031 e successivamente tentate di vendere quella proprietà come residenza principale, l'esclusione non si applica durante il periodo di cinque anni che inizia con la data in cui la proprietà è stata acquisita nello scambio tipo 1031. In altre parole, dovrai aspettare molto più a lungo per utilizzare la pausa fiscale di capital gains.