Tasso di capitalizzazione

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Qual è la "capitalizzazione Rate"

Il tasso di capitalizzazione è il tasso di rendimento su una proprietà di investimento immobiliare basato sul reddito che la proprietà dovrebbe generare. Il tasso di capitalizzazione è utilizzato per stimare il potenziale ritorno del investitore sul suo investimento.

Il tasso di capitalizzazione di un investimento può essere calcolato dividendo il reddito netto d'attività (NOI) dell'investimento per l'attuale valore di mercato della proprietà, dove NOI è il rendimento annuo della proprietà meno i costi operativi. La formula per calcolare il tasso di capitalizzazione può essere espressa nel seguente modo:

Tasso di capitalizzazione = Reddito operativo netto / Valore di mercato corrente

Alcuni considerano il tasso di capitalizzazione in sostanza il tasso di sconto di una perpetua, sebbene l'uso della perpetuità in questo caso possa essere leggermente fuorviante in quanto implica che i flussi di cassa saranno costanti su base annua.

Il tasso di capitalizzazione è espresso in percentuale ed è anche spesso conosciuto come "cap rate". "

RIPARTIRE" Tasso di capitalizzazione "

Il tasso di capitalizzazione è molto utile in quanto semplifica le informazioni sugli investimenti immobiliari e semplifica l'interpretazione. Ad esempio, se Stephan acquista una proprietà per $ 900.000 e si aspetta che la proprietà genera $ 125.000 all'anno dopo i costi operativi, il tasso di capitalizzazione per il suo investimento è di 13.89% ($ 125.000 / $ 900.000 = 0). 1389 = 13. 89%). Ciò significa che, ogni anno, Stephan guadagna 13. 89% del valore della sua proprietà come profitto.

Questo esempio presuppone che tutti i fattori dei calcoli di cappello di Stephan rimarranno costanti, ma in realtà le cose spesso diventano un po 'più complicate. Supponiamo che, a causa di un boom della domanda di immobili in città di Stephan dopo che effettua l'investimento, il valore della proprietà di Stephan sale a 2 milioni di dollari entro i due anni trascorsi. Nel frattempo, Stephan sta facendo la stessa quantità di denaro dalla proprietà. Poiché i calcoli di capitalizzazione utilizzano il valore di mercato attuale , il tasso di capitalizzazione dell'investimento di Stephan è cambiato. Poiché il valore di mercato della proprietà è aumentato mentre il NOI di Stephan non ha, il tasso di cap è calato notevolmente ad un meno favorevole 6. 25% ($ 125.000 / $ 2.000.000 = 0. 0625 = 6. 25%).

Esempi come questo illustrano un'importante funzione dei tassi di capitalizzazione. Poiché il tasso di cap è una redditività di rapporto che misura, la percentuale di NOI rispetto al valore di mercato attuale deve rimanere costante affinché il tasso di capitalizzazione rimanga lo stesso. Se NOI aumenta mentre il valore di mercato non è, il tasso di capitalizzazione aumenta e, se il contrario accade, il tasso di capitalizzazione diminuirà.Affinché un'investimento immobiliare rimanga redditizio, il NOI deve aumentare allo stesso tasso di aumento del valore della proprietà, o ad un tasso ancora maggiore. A questo proposito, il tasso di capitalizzazione è utile perché può essere utilizzato per tenere traccia di un investimento immobiliare nel tempo per vedere se la sua performance è migliorata. Se, per qualsiasi motivo, il tasso di capitalizzazione è in declino, può essere una decisione più saggia di vendere semplicemente la proprietà e reinvestire altrove. Con una goccia di oltre il 50% nel tasso di capo di Stephan in soli due anni, probabilmente sarebbe meglio di trovare un modo per aumentare il suo NOI o vendere la proprietà e trovare un investimento alternativo.

Utilizzo del tasso di capitalizzazione

Spesso, la comparazione di investimenti immobiliari diversi può essere come confrontare mele e arance, quindi il tasso di capitalizzazione è un buon punto di salto perché può essere utilizzato per confrontare rapidamente e facilmente molte opportunità di investimento con una un altro. Il confronto tra i valori di mercato o le stime di reddito operativo di varie proprietà sarà spesso difficile e rendono i risultati difficili da passare, ma il confronto percentuale è molto semplice.

Ad esempio, supponiamo che Martha stia considerando due investimenti diversi con valori di mercato di $ 230, 000 e $ 3M e stima che i loro valori NOI saranno rispettivamente $ 40.000 e $ 300.000. Mentre questi investimenti differiscono notevolmente, sapendo che i rispettivi tassi di capitalizzazione sono 17. 39% e il 10% possono aiutare Martha a prendere la propria decisione. Tuttavia, mentre il tasso di capitale del primo investimento è molto più elevato, il secondo investimento guadagnerà molto più denaro ogni anno, per cui probabilmente ciò avrà anche la decisione di Martha. Mentre questo esempio aiuta a illustrare la capacità del cap rate di aiutare a confrontare gli investimenti, è importante notare che è più utile in questa funzione quando il valore di mercato corrente o NOI è comparabile. Gli investimenti di dimensioni drasticamente diverse possono spesso avere considerazioni aggiuntive che possono impedire confronti uniformi.

Quando cercano di investire in immobili, gli investitori spesso decidono sul tasso minimo di capo che accetteranno per rendere l'investimento vale la pena. Ad esempio, un investitore potrebbe decidere che, per la quantità di denaro che stanno cercando di spendere, accettano solo un investimento con un tasso di capitalizzazione del 10% o superiore. Quando si esaminano investimenti potenziali, quindi, confrontano i tassi di capitale di tali investimenti rispetto al loro tasso di capitale personale.

Il tasso di capitalizzazione può anche essere utilizzato per calcolare approssimativamente il periodo di rimborso dell'investimento dividendo 100 per il tasso di capo quando espresso come un numero intero. Ad esempio, è possibile calcolare il periodo di rimborso di un investimento con un tasso di capitale del 5% dividendo 100 per 5, per un periodo di recupero stimato di 20 anni. Tuttavia, questo metodo dovrebbe essere utilizzato solo per ottenere una stima approssimativa del periodo di rimborso dell'investimento, perché pochi investimenti immobiliari mantengono un tasso di capitalizzazione costante per un lungo periodo di tempo.

Inoltre, la capitalizzazione diretta è un metodo utilizzato per valutare un'investimento immobiliare che incorpora il tasso di capitalizzazione. Con questo metodo, è possibile dividere NOI per il tasso di capo per determinare il costo di capitale dell'investimento. Anche se questo può sembrare complicato, è essenzialmente una riconfigurazione della formula del tasso di cap.

Emissioni con tasso di capitalizzazione

Mentre il tasso di capitalizzazione è un rapporto molto utile da utilizzare durante la pianificazione o l'analisi di un investimento, viene fornito con alcune limitazioni importanti che dovrebbero essere considerate prima di utilizzare il tasso di cap.

Una tale limitazione è che il tasso di chiusura non è molto utile per gli investimenti a breve termine. Con poco tempo per sviluppare un flusso di cassa affidabile, il NOI di un investimento può essere difficile o impossibile da determinare, rendendo così difficile o impossibile anche il calcolo dei tassi di cap.

È anche importante notare che il tasso di capitalizzazione è talvolta calcolato come NOI diviso per l'importo originario dell'attuale proprietario pagato per la proprietà. Poiché il valore di una proprietà rimarrà raramente uguale per molto tempo, questo metodo di calcolo delle tasse è molto meno utile rispetto all'altro metodo. Calcolare una tariffa di cappello per una proprietà con un valore di 2 milioni di dollari nel 2015 in base al prezzo del 1995 di $ 300.000 non sarà molto utile e darà risultati molto fuorvianti. Problemi aggiuntivi quando si utilizza questo metodo possono anche sorgere nel caso di una proprietà data come dono o per eredità, in quanto il tasso di cap è impossibile determinare con un costo di zero.

Il tasso di capitalizzazione è un rapporto popolare e facile da usare, ma non dovrebbe essere l'unico fattore di qualsiasi decisione di investimento immobiliare. Occorre considerare molti altri fattori, come la crescita o il calo del reddito potenziale, l'aumento del valore della proprietà e qualsiasi investimento alternativo disponibile.