Private Insurance Mortgage - PMI

Private Mortgage Insurance (PMI) è un tipo speciale di polizza assicurativa fornito da assicuratori privati ​​per proteggere un prestatore contro la perdita se un mutuatario non risponde. La maggior parte dei mutuatari richiede PMI quando un compratore domestico effettua un acconto inferiore al 20% del prezzo di acquisto della casa - o, in ipoteca, il rapporto di mutuo a prestito (LTV) è superiore all'80% (maggiore è il rapporto LTV , maggiore è il profilo di rischio dell'ipoteca). PMI consente ai mutuatari di ottenere finanziamenti se possono solo permettersi (o preferire) di ridurre solo il 5% a 19. 99% del costo della residenza, ma viene fornito con costi mensili aggiuntivi. I mutuatari pagano il loro PMI mensilmente finché non hanno accumulato abbastanza equità nella casa che il prestatore non li considera più ad alto rischio.

Quanto tempo si effettua il PMI?

Una volta che il mutuo LTV scende al 78% - cioè il tuo anticipo, più il prestito principale che hai pagato, equivale al 22% del prezzo di acquisto della casa - il mutuante deve automaticamente annullare PMI come richiesto dalla federale Homeowners Protection Act , anche se il valore di mercato della tua casa è andato giù (fintanto che sei corrente sulla tua ipoteca).

In caso contrario, la durata del tempo necessario a portare PMI dipende dal tipo di PMI che scegli.

Tipi di PMI

Esistono tre diversi tipi di assicurazione mutui privati:

PMI

  • (BPMI): si paga un premio ogni mese fino a quando il PMI è terminato (quando il saldo LTV è previsto per raggiungere il 78% del valore originale della tua casa) o quando viene annullato a tua richiesta. Quando un mutuatario ha raggiunto il patrimonio del 20% in casa, può notificare per iscritto al creditore che è tempo di cessare i premi PMI. I finanziatori sono tenuti a dare all'acquirente una dichiarazione scritta alla chiusura, informando loro quanti anni e mesi avranno per loro pagare il 20% del capitale ipotecario, ma potrebbe accadere prima, a causa dell'apprezzamento del prezzo di casa (verificato da una valutazione) o perché hai fatto ulteriori pagamenti di capitale. Il prestatore deve rispettare fino a quando il valore della tua casa non è sceso, hai una storia di pagamenti in tempo e certifichi che non hai una seconda ipoteca o un indebitamento subordinato sulla proprietà.È inoltre possibile richiedere la cancellazione o quando si raggiunge il punto medio del periodo di ammortamento (un prestito di 30 anni, ad esempio, raggiungerà il punto medio dopo 15 anni). Single Premium PMI
  • : paghi il premio di assicurazione mutuo in anticipo in una sola somma forfettaria, eliminando la necessità di un pagamento mensile PMI. Il premio unico può essere pagato interamente alla chiusura o finanziato nell'ipoteca. Mentre richiede più di una spesa in anticipo, questa opzione può risparmiare denaro per i proprietari di immobili a lungo termine. PMI (LPMI)
  • : Il prestatore paga l'assicurazione mutui privata per conto del mutuatario. Ciò può comportare un pagamento mensile di mutui mensili, ma si può finire per pagare di più interesse durante la durata del prestito, soprattutto perché i tassi sono solitamente più alti per questo tipo di PMI (dal momento che il suo costo è incluso nel tasso di interesse ipotecario per la durata del prestito). A differenza di BPMI, non puoi annullare l'LPMI, perché è una parte permanente del prestito. Annullamento PMI

Con BPMI, è importante tenere traccia dei pagamenti ipotecari e del tuo accumulo di capitale. Quella soglia del 78% per la terminazione automatica si basa sulla data in cui il LTV

pianificato raggiunge il 78%, in base al tuo piano di ammortamento, non sui tuoi pagamenti effettivi. Ciò significa che se hai effettuato pagamenti aggiuntivi e raggiunto la soglia del 78% prima del previsto programma, il tuo prestatore non dovrà terminare il PMI fino alla data prevista per la prima volta, che potrebbe lasciare i mesi o addirittura anni di inutili pagamenti PMI. (Per legge, i creditori sono tenuti a informarti del diritto generale per annullare il PMI, ma non quando si può in particolare.) Né dovresti contare sul prestatore per essere consapevole che il tuo patrimonio nella proprietà ha raggiunto il 20% del suo prezzo di acquisto originario o del valore apprezzato attualmente. Se ha, allora l'onere è su di voi per richiedere la cancellazione. Per richiedere la cancellazione, devi essere presente sui tuoi pagamenti ipotecari e avere un buon record di pagamento; in particolare, che:

non ha effettuato un pagamento di 60 giorni o più scaduti entro i primi 12 mesi degli ultimi due anni precedenti la data di annullamento (o la data in cui si richiede la cancellazione, a seconda di quale sia in seguito) ; o

  • non ha effettuato un pagamento di 30 giorni o più scaduti entro i 12 mesi precedenti la data di annullamento (o la data in cui si richiede la cancellazione, a seconda di quale sarà successivamente).
  • Il pagamento della vostra ipoteca non è l'unico modo per costruire il patrimonio che ti permette di richiedere una cancellazione. Rendere miglioramenti che aggiungono abbastanza valore alla tua casa può anche portarti al minimo richiesto. Se state facendo una grande ristrutturazione - ad esempio una ristrutturazione significativa della cucina - rivedete i numeri per vedere se ora siete qualificati per una richiesta di cancellazione PMI scritta.

Una volta che il PMI è stato annullato, il prestatore non può richiedere ulteriori pagamenti PMI più di 30 giorni dopo la data in cui è stata ricevuta la tua richiesta scritta o la data in cui hai soddisfatto i requisiti di certificazione e certificazione, a seconda di quale sia il momento successivo.

PMI vs MIP: la differenza tra assicurazione ipotecaria privata e assicurazione di ipoteca Premium

Tecnicamente, PMI si applica solo ai prestiti convenzionali.I prestiti dell'amministrazione federale delle abitazioni hanno una propria assicurazione mutuo con requisiti diversi.

I prestiti FHA sono simili ai prestiti PMI in quanto richiedono l'assicurazione mutuo da pagare dal mutuatario, in aggiunta ai pagamenti regolari ipotecari. Ma questa assicurazione, conosciuta come il premio di assicurazione mutuo (MIP), richiede una tassa di prelievo alla chiusura, nonché un premio mensile, per un certo numero di anni; viene pagato direttamente presso il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano dell'U. (HUD). I prestiti FHA differiscono anche in quanto sono disponibili per i mutuatari con un credito inferiore a quello perfetto, consentono i pagamenti di appena il 3, 5% del prezzo di acquisto della casa e non possono essere utilizzati per investimenti o residenze secondarie.

I MIP sono spesso sospesi nelle stesse condizioni dei PMI. Tuttavia, il vostro prestatore può legittimamente avere il diritto di continuare a richiederlo sul suo prestito FHA in diverse circostanze:

Quando hai effettuato pagamenti oltre 30 giorni di ritardo entro l'anno precedente e oltre 60 giorni di ritardo negli ultimi due anni, il prestatore può continuare per considerarti un mutuatario ad alto rischio. Il prestatore può arrivare alla stessa conclusione quando il tuo punteggio di credito corrente è molto basso.

  • Se hai una seconda ipoteca, come un prestito a casa, sulla tua proprietà. Il pensiero è, se si dispone di un più alto rapporto debito-a-prestito, è più probabile che in default sui tuoi obblighi.
  • Il valore della tua casa è sceso notevolmente da quando è stato rilasciato il prestito FHA, in modo che il tuo LTV rimanga all'80% o superiore utilizzando il suo valore di mercato corrente.
  • Che influenza le PMI Rates?

Il tuo tasso dipenderà da diversi fattori, tra cui:

Dimensione del tuo prepagamento. PMI costa meno se si dispone di un più grande pagamento anticipato (e viceversa).
  • Il tuo punteggio di credito. Maggiore è il punteggio di credito, più basso è il premio PMI.
  • Potenziale per l'apprezzamento delle proprietà. Se abiti in un mercato con valori di proprietà in declino, il tuo premio PMI potrebbe essere più elevato.
  • Tipo di prestito. I mutui a tasso variabile (ARM) richiedono maggiori pagamenti PMI rispetto a quelli ipotecari a tasso fisso.
  • occupazione del prestatore. Se la proprietà finanziata sarà occupata da un proprietario (vi abiterai), il tuo premio PMI sarà inferiore a quello di una proprietà di noleggio o di investimento.
  • Supponiamo che tu abbia un mutuo a tasso fisso a un tasso fisso di 30 anni, pari al 4% del 5%, per $ 200.000. Il tuo mutuo mensile (principal plus interest) sarebbe $ 1, 013. Se PMI costa 0. 5% ulteriori $ 1 000 all'anno, o $ 83. 33 ogni mese, portando il tuo pagamento mensile a $ 1, 096. 70.

In molti casi, il premio PMI singolo è l'opzione più conveniente finché si prevede di rimanere in casa per almeno tre anni. Per lo stesso prestito di $ 200.000, si potrebbe pagare circa 1. 4% in anticipo, o $ 2, 800 (rispetto a circa $ 3,000 dopo tre anni con pagamenti PMI mensili).

Come evitare l'ipoteca privata

Qualunque sia il tipo che scegli, PMI non è economico. (E non confonderlo con l'assicurazione sulla vita ipotecaria, che va a voi, o ai tuoi eredi, per pagare la tua ipoteca se sei diventato disabile o muore.Il prestatore è l'unico beneficiario del PMI.) Ma i modi per evitarlo esistono.

Un'alternativa al pagamento del PMI è quello di utilizzare un secondo prestito ipotecario o concedente. In tal modo, il mutuatario prende una prima ipoteca con un importo pari all'80% del valore della casa, evitando così il PMI e quindi prende una seconda ipoteca con un importo pari al prezzo di vendita della casa meno l'importo del caparra e l'importo della prima ipoteca. Ad esempio, per un'ipoteca "80-10-10", ad esempio, l'80% del prezzo d'acquisto è coperto dalla prima ipoteca, il 10% è coperto dal secondo prestito e il 10% finale è coperto dal pagamento anticipato. Ciò riduce il mutuo (LTV) della prima ipoteca a meno dell'80%, eliminando la necessità di PMI. Ad esempio, se la tua nuova casa costa $ 180.000, la tua prima ipoteca sarebbe di $ 144.000, la seconda ipoteca sarebbe $ 18.000 e il tuo anticipo sarebbe $ 18.000.

Naturalmente, c'è un inconveniente : Una seconda ipoteca in più casi porterà un tasso di interesse più elevato rispetto alla prima ipoteca.

Strategie PMI

Come decidere tra queste due opzioni fondamentali - utilizzare un primo mutuo "stand-alone" e pagare PMI o utilizzare una seconda ipoteca? Ci sono diverse variabili che possono svolgere questa decisione, tra cui:

I numeri mensili: I pagamenti combinati della prima e della seconda ipoteca sono inferiori ai pagamenti della prima ipoteca più PMI?

  • I risparmi fiscali associati a pagare PMI versano i risparmi fiscali associati all'abbonamento di un'altra ipoteca. La legge fiscale negli Stati Uniti consente la deduzione del PMI solo per livelli specifici di reddito, come le famiglie che guadagnano meno di 100.000 dollari. Di contro, di solito non esistono restrizioni per la detrazione di interessi ipotecari regolari.
  • I diversi tassi di riduzione principale delle due opzioni.
  • Il valore temporale del denaro.
  • Tuttavia, la variabile più importante della decisione è:

Il tasso atteso di apprezzamento dei prezzi a casa

  • Ad esempio, se il mutuatario sceglie di utilizzare una prima ipoteca autonoma e paga PMI contro l'utilizzo di una seconda ipoteca per eliminare PMI, in che modo la casa può apprezzare in termini di valore il punto dove il LTV è del 78% e il PMI può essere eliminato? Questo è il fattore determinante decisivo.

Apprezzamento: la chiave per la decisione

La chiave della decisione è che una volta che PMI viene eliminata dalla prima ipoteca autonoma, il pagamento mensile sarà inferiore ai pagamenti combinati sul primo e secondo mutuo. Quindi chiediamo le domande: "Quanto tempo sarà prima che il PMI possa essere eliminato?" e "Quali sono i risparmi associati a ciascuna opzione?"

Di seguito sono riportati due esempi basati su diverse stime sul tasso di apprezzamento dei prezzi a casa.

Esempio 1: Un ritmo di prezzo peggiore della casa Prezzo

Le tabelle sottostanti confrontano i pagamenti mensili di un'ipoteca a tasso fisso autonomo a 30 anni con PMI contro un mutuo di 30 anni a tasso fisso con un mutuo di 30 anni / due in 15 anni.
I mutui hanno le seguenti caratteristiche:

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Figura 1
Nella Figura 2, si stima il tasso annuo di apprezzamento dei prezzi a casa.

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Figura 2
Si noti che il pagamento di $ 120 PMI viene scartato dal pagamento totale mensile della prima ipoteca autonoma nel mese 60, come mostrato nella Figura 3, quando il LTV raggiunge il 78% attraverso una combinazione di principal riduzione e apprezzamento dei prezzi di casa.

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Figura 3
La tabella in Figura 4 mostra i pagamenti mensili combinati delle prime e seconde ipoteche. Si noti che il pagamento mensile è costante. Il tasso di interesse è una media ponderata. Il LTV è solo quello della prima ipoteca.

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Figura 4
Utilizzando la prima e la seconda ipoteca, $ 85 dollari possono essere salvati al mese per i primi 60 mesi. Ciò equivale a un risparmio complessivo di $ 5, 100. A partire dal mese 61, il primo mutuo autonomo guadagna un vantaggio di $ 35 al mese per i rimanenti termini dei mutui. Se dividiamo $ 5, 100 per $ 35, otteniamo 145. In altre parole, in questo scenario di rallentamento dei prezzi a casa, a partire dal mese 61, occorrerebbe altri 145 mesi prima del vantaggio di pagamento del primo mutuo autonomo senza PMI potrebbe riacquistare il vantaggio iniziale del primo e del secondo mutuo combinato. (Questo periodo di tempo sarebbe stato allungato se si considerava il valore temporale del denaro.)

Esempio 2: Un tasso rapido di peggioramento della casa Prezzo

L'esempio seguente si basa sulle stesse ipoteche come dimostrato in precedenza. Tuttavia, vengono utilizzate le seguenti stime di apprezzamento del prezzo di casa.
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Figura 5
In questo esempio, mostriamo solo una singola tabella dei pagamenti mensili per le due opzioni (vedi Figura 6). Notare che il PMI è caduto in questo caso nel mese 13 a causa della rapida valutazione del prezzo delle abitazioni, che abbassa rapidamente il LTV al 78%.

Figura 6

Con un rapido apprezzamento dei prezzi delle abitazioni, PMI può essere eliminato relativamente rapidamente. I mutui combinati hanno solo un vantaggio di pagamento di $ 85 per 12 mesi. Ciò equivale a un risparmio complessivo di $ 1, 020. A partire dal mese 13, l'ipoteca autonoma ha un vantaggio di pagamento di $ 35. Se dividiamo $ 1, 020 per 35, possiamo determinare che ci vorrebbero 29 mesi per compensare i risparmi iniziali dei primi e secondi mutui combinati. In altre parole, a partire dal mese 41, il mutuatario sarebbe finanziato meglio scegliendo la prima ipoteca di primo piano con PMI. (Questo periodo di tempo sarebbe stato allungato se si considerava il valore temporale del denaro.)

Un'ulteriore opzione: rifinanziamento

Dopo alcuni anni, i proprietari di abitazione potrebbero avere un'altra opzione per sbarazzarsi di PMI: rifinanziamento. Se pensi che il valore della tua casa abbia apprezzato, un nuovo prestito può rappresentare meno dell'80% del valore della casa, il che significa che non dovrai pagare PMI. Mentre questo può aiutare i proprietari di abitazione, è importante fare un certo numero di crunching in anticipo per assicurarsi che il rifinanziamento abbia un senso finanziario. Per esempio, i tassi di interesse potrebbero essere aumentati sostanzialmente dal momento dell'acquisto.In generale, se si può rifinanziare a un tasso di interesse più favorevole e sbarazzarsi di PMI allo stesso tempo, potrebbe essere una buona mossa.